築古の中古戸建を買うと住宅ローン控除が受けられない？

どうもママたぬきです

今回は住宅ローン控除のお話です

細かい決まりごとについてはネット上に山ほど情報があるので割愛させていただきますね

自分が経験した多くの中からポイントだけを抜き出してブログにまとめるのがママたぬきのスタイルです

けして面倒くさがり屋ではないんですよ、ええ…

住宅ローン控除を受けられない物件って？

さて本題ですが、新築なら問題なく受けられる『住宅ローン控除』ですが、基本的に20年を超えた築古（ちくふる）物件には適用されません

これは自動車税と同じで、新しいものが売れたほうが嬉しい人々がいるせいだと思ってます

しかし、築古物件にも救済策があるのです

その条件は大きく分けて2つ

①地震に耐えられる証明を出すこと→耐震基準適合証明

②欠陥に対する保険に加入すること→既存住宅瑕疵保険

2つ目の条件はあとから追加されました

なぜかと言うと、地震に耐えられる証明というのがなかなか難しいからです

家に代表される建築物には『建築基準法』や『建築確認申請』という言葉のとおり、細かく決まり事があります

法律に従って作りますよ！

作りましたので確認してください！

とお役所に都度確認していくわけです

しかしそれは現代の話

例えば築35年といえば建築当時は昭和時代

コンプライアンスなんて言葉は誰も知らなかったでしょう

さすがに建築確認申請はするものの、完成後に行う完了検査を受けてないのが当たり前でした

どういうことかと言うと、完成したものが申請した通りに作られたかは誰も見ていないので証明ができません

いわゆる『検査済証の存在しない物件』にあたります

検査済証がないとダメ？

別に無いからといってすぐに困ることはありませんが、耐震基準に適合してるかを調べるのがとても大変になります

家は大きいですし、柱で構成された木造ならまだ何とかなるかもしれませんが、それ以外になると特にお手上げと思います

ママたぬきは検査済証の存在しないRC（鉄筋コンクリート）造で耐震基準適合証明を取得しようと建築士さんと話し合いましたが、不可能でした

不可能というのは現実的に難しいという意味で、莫大な費用を投じれば不可能を可能にできるのかもしれませんが、住宅ローン控除は借り入れ額の1％ですから、あまり張り切りすぎても無意味なのです

しかしたった1％と言えども3000万円の借り入れなら最大控除は10年で300万円
なかなか無視できない金額ですよね

そこで登場するのが

伝家の宝刀『既存住宅瑕疵保険』

正確には既存住宅売買瑕疵（かし）保険と言いますが、専門の調査士が住宅を検査して欠陥がないことを証明し、万一欠陥があった場合には保険が支払われるという仕組みです

「プロが調べてお墨付きを与えた住宅であれば、きっと良い住宅なので住宅ローンを控除してあげましょう」

ということなのでしょう

本来であれば耐震性を証明したいところなんですが、それがあまりに困難な住宅が多いための救済手段とも言えます

この既存住宅瑕疵保険については後日詳しくお話したいと思いますが、そもそも先進諸国に比べて性能が劣っていると言われる日本の住宅

過去の慣例とはいえ、しっかり管理してこなかったツケが令和の時代になってもついて回るとは、なんともお粗末な話に感じられて少し残念ですね

変動金利と期間固定金利の名前のワナ

こんにちは、住宅ローンについて検討中のママたぬきです

住宅ローンには変動金利と固定金利がありますが、単純に動くか動かないかの違いとは言い切れません

当然フラット35のように全期間一定金利を約束した商品もありますが、データによれば全期間固定金利を選択する人は少数派なのです

1番多いのは変動金利、そして期間固定金利（全期間以外）と続きます

期間固定とは、3年固定や10年固定のように、決まった期間だけ金利が固定される住宅ローン商品を指します

このネーミングにワナが仕込まれていることに普通の人はなかなか気付きません

ママたぬきも、ふーん10年間は固定なんだ…くらいに最初は思ってましたが、問題は10年後、つまり11年目から

結論を先に言ってしまうと、10年固定の場合、10年経過するとその後は確実に金利が上がります

住宅ローンには通期割引という金利の値引きシステムがあるのですが、それが適用されるのは初期の10年間だけで、当初の固定期間を過ぎると金利条件は確実に悪化します

つまり『期間固定金利』と名前がついてはいるものの、正確には『一定期間後は確実に金利が変動』なのです

反対に『変動金利』と呼ばれているものはここ数年間ほとんど動いていないので、実質的には『動かない金利』です

なので、住宅ローンのお得さとリスクを天秤にかけた時、期間固定金利はもっとも不利な選択肢と言えるでしょう

期間固定が適してる人は？

もし繰り上げ返済をして10年や20年という期間内でローンを終わらせる計画があるのなら、初期の金利を確実に低く抑えられる期間固定金利のメリットは大きいと思われます

一方で、先のことは分からないけど何となく不安だから10年固定金利にする、などの選び方はかなり危険です

住宅ローンはトータルの返済額と、起こり得るリスクを天秤にかけて選ぶ必要がありますが、そもそもの住宅ローン商品の特性を理解するのがもっとも重要なことですね

住宅ローン『団信』の保証範囲に気を付けろ

住宅ローンに必ずセットされる団体信用保険

家はとても高額の買い物なので、自身の命を担保にするんですね

もちろんパンフレットにはそんな生々しいことは書いていませんが、人の命にはそれぞれ価格があります

さてこの団体信用保険、略して団信はただ付帯してれば良いというものではありません

もっとも単純な団信は死亡保証です

簡単に言うと

『死んだら借金チャラ』

借りるほうも貸すほうもこの最低限のルールがないと怖いですね

しかしこれだけで不安は払拭できません

生きてるけど働けなくなったらどうするのか？

この状態はまさに生き地獄

借金を返すために最後の手段に打って出ないとも限りません

さすがにそんな残酷なことにならないように団信は働けなくなったケースでも借金チャラになる仕組みになっています

ここまでが実質的な最低ラインと言えるでしょう

今の団信はもっと魅力的な内容が盛り込まれていて、それぞれ競争もあるので、単純に『団信あり』『団信なし』で比較するのは時期尚早です

例えばガン団信

ガンと診断された時点で借金チャラ

上皮がんや皮膚がんはダメですが、初期のガンでも数千万円の住宅ローンから解放されるので、『お得な団信』と言えます

難しいのは自動付帯するガン団信が50%のもの、つまりガン診断でもローンは半分にしか軽減されないなど、契約によって様々なのです

金利より難しい団信の比較

住宅ローンの金利は数字で比較できるので割と簡単です

ランキングなんかもありますね

しかし団信については単純比較はできません

住宅ローンを得意とするFPさんに聞いていましたが、彼らですら団信の内容までは完璧に把握できていませんでした

プロのFPすら悩ませる団信を住宅ローンの素人である借主が正確に判断することは不可能に近いと思います

ここは是非ともいま加入している保険などもまとめて精査していく必要があるので、仲の良いFP（ファイナンシャルプランナー）さんを捕まえておくと良いでしょう

既存住宅瑕疵保険（中古住宅）の業者探し

こんにちは。
コロナ自粛で、体重が増えたり減ったり、ママたぬきです。

今日は、中古住宅購入を考えるうえで、ネックになりがちな、
住宅ローン控除の適応を受けるための手段の一つである、
【既存住宅瑕疵保険】について実際に依頼してみたので、
対応できる業者の探し方や、手続きの注意点をまとめてみました。

【既存住宅瑕疵保険とは】
ママたぬきは、あまり難しい事に詳しくないので、
Google先生で調べてもらえれば、色々な情報を集めれられると思うので、
このブログでは割愛します。

実際に依頼したいときってどんなとき？
それは、耐震基準適合証明書が発行不可の場合です。
耐震基準適合証明書が取れるのであれば、そちらのほうが費用は安くなります。
瑕疵保険は主に手数料+保険料なので、物件の広さによりますが、
割高になる場合が多いです。
目的が住宅ローン控除と明確な場合には、
耐震基準適合証明書が第一選択かな？と思います。

中古住宅（規定期間越え）を購入する場合に、
住宅ローン控除を受けるために必要な要件をクリアする必要があるというのは、
なんとなくわかって貰えたかな？と思います。

次のステップは、業者選定です。
ママたぬきの検討している物件は、中古戸建のRC（コンクリート）住宅でした。
そのため、業者に関しても殆ど取り扱いがなく、かなり難航しました。
木造工法の場合には、ネット等で検索した業者さんでも引き受けて貰える可能性が高いとおもいますので、手あたり次第に電話で問い合わせをお勧めします。

ママたぬきはというと、同じ戦法で電話をするも、ことごとく断られ、
途中で親切な業者様が一級建築士の先生じゃないと難しいという
キーワードを授けてもらったので、さらに検索→問い合わせで、
何とか見つけることができました。

自我自賛ですが、ママたぬきは業者に関して、直感が優れていることが多いです。
今回は、フラット35適合証明書、既存住宅瑕疵保険、耐震基準適合証明書のすべてが
対応可能な一級建築事務所を探し当てることができてラッキーでした。
少し職人気質の先生ではありますが、
そのほうが率直な意見をもらえるので、信頼できます。

既存住宅瑕疵保険の調査結果と審査については、また後日記事にします。

初心者の住宅ローン選びは担当者で9割決まる（地方銀行編）

もう気温が28度の予報が出ていてすっかり夏ですね。

葉物野菜がすぐに傷むせいで、値段が高くてホイホイ買えません。

ピーマン、胡瓜、トマト、レタスのお世話になる季節です。

今日は、地方銀行の住宅ローン事情について、少し記録を兼ねて書こうかと思います。

ママたぬきは、地方銀行の住宅ローン審査を2行申し込みました。

先日、銀行のローン部門について仮説を書きましたが、

本当に担当者の当たり外れが大きいなと思います。

今回は、前回の記事とは別の地方銀行Bのお話です。

ママたぬきもいろんな金融機関でローン審査の書類を書きまくって、

ネットで勉強もしたので、だんだんと詳しくなり、

それとともに一から説明を聞くのも面倒になってきました。

窓口に着くなり、開口一番に、こちらから必要書類一式を出し、

申込書に記入を済ます荒技。

しかし、こちらの担当の方が、笑顔の素敵な若手のイケメン行員。

なんとも気分がいいです。

仕事も早いし、こちらのペースを乱さずに案内してくれます。

正直に、地方銀行は金利の低さは期待できませんが、

審査の緩さと、資金の使途の自由度（リフォーム分）が魅力的です。

こちらは、なんと審査は2-3営業日で結果が出るとの話でした。

同じくらいの規模の地方銀行なのに、方や一か月もかかってます。

差がありすぎて愕然としました。

こんなことなら、最初から両方で審査すれば良かったと後悔です。

当日、帰ってから、書類不備にて再度来て欲しいと連絡がありましたが、

こちらの事情による事なのでそこは仕方ないです。

翌日来店して、書類のやり直しがてらに、お話すると、

既に審査会社に根回しをしてくれていたようで、安心できるお話も頂きました。

同時に金利についても、検討しているネット銀行の水準に近づけるように頑張ると言ってくださりとても、良い印象です。

金利ではネット銀行と同じにする事は難しいと思いますが、

他の部分でのメリットありますので、少しの差なら十分に検討の余地ありです。

銀行のネームバリューに惑わされがちですが、

担当者のやる気はとても大切だと感じました。

皆様も変な担当者に当たった際は、遠慮せずに、担当変更してもらいましょう。

相性は大事です。

住宅ローン、固定金利か？変動金利か？

住宅ローンの金利を変動にするか固定にするかはハッキリとした損得が分からないので悩みますよね？

ママたぬきも悩んでいます。